Renta 1.ª categoria SUNAT: ingresos gravados y como declarar

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Tue, 11 Aug 2026

Si alquilas una casa, departamento, local, vehículo u otro bien, es importante conocer cómo funciona el Impuesto a la Renta de Primera Categoría.

En Perú, este impuesto alcanza determinados ingresos obtenidos por el arrendamiento, subarrendamiento o cesión de bienes, así como determinados supuestos de cesión gratuita o a precio no determinado.

Y hay una novedad especialmente importante para 2026: desde el 1 de enero de este año, las rentas de primera categoría se imputan bajo el criterio de lo percibido. Es decir, para los pagos a cuenta mensuales, se considera la renta en el período en que efectivamente se recibe.

¿Qué se considera renta de primera categoría?

Entre los principales supuestos se encuentran:

1. Renta de predios: arrendamiento, subarriendo y cesión gratuita

Arrendamiento: Si alquilas un inmueble, la renta real pactada no puede ser menor al 6 % del autovalúo. Si lo es, SUNAT aplicará la renta presunta como base imponible. Esta regla no aplica si el inmueble se cede al Estado o si hay vínculo entre las partes (en cuyo caso se aplican precios de transferencia).

• Subarrendamiento:

Si arriendas un inmueble y lo subarriendas, la renta de primera categoría será la diferencia entre lo que pagas y lo que cobras. Incluso sin ser propietario, puedes generar renta si el contrato lo permite.

• Mejoras:

Si el inquilino realiza mejoras no reembolsables, el valor de esas mejoras se considera renta para el propietario, calculada como el incremento en el autovalúo.

• Cesión gratuita:

Si cedes un inmueble sin cobrar, SUNAT presume una renta ficta del 6 % anual del autovalúo, proporcional al tiempo cedido. Aunque no haya ingreso real, se genera renta tributaria.

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1. Renta por cesión de derechos sobre bienes

Incluye ingresos por ceder usufructo, superficie, concesiones mineras o derechos de paso. Estos no deben confundirse con regalías o marcas (segunda categoría). Si recibes pago por permitir el uso de un derecho sobre un bien, estás generando renta de primera categoría.

1. Renta por locación de bienes muebles

• Entre personas naturales: Se tributa sobre la renta real pactada.
• A las personas jurídicas: Se aplica una renta presunta del 8 % del valor actualizado del bien. Si el monto pactado es menor, SUNAT considera el 8 % como renta bruta.

Este tipo de renta exige precisión documental y conocimiento normativo. No declarar correctamente puede generar fiscalizaciones, ajustes y sanciones. Si generas ingresos por bienes, asegúrate de entender cómo se calcula tu renta de primera categoría.

¿Cómo se declara el alquiler en 2026?

Para los pagos a cuenta de rentas de primera categoría, se utiliza el Formulario de Arrendamiento N.° 1683, físico o virtual, según corresponda.

SUNAT precisa que, desde 2026, la declaración puede presentarse dentro del plazo mensual correspondiente o incluso antes del vencimiento, en el mismo mes en que se percibió la renta.

Además, cuando existen diferentes inquilinos o diferentes tipos de bienes, pueden corresponder declaraciones separadas según las reglas establecidas por SUNAT.

¿El inquilino debe recibir un comprobante?

Sí. El Recibo por Arrendamiento – Formulario 1683 acredita el pago del Impuesto a la Renta de Primera Categoría correspondiente al alquiler.

SUNAT señala que el inquilino debe exigir este comprobante, especialmente porque puede ser necesario para sustentar determinados beneficios tributarios, como la deducción adicional por gastos de alquiler cuando se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

Un cambio importante: de lo devengado a lo percibido

Este es uno de los principales puntos que deben tener presentes quienes generan rentas de primera categoría en 2026.

• Hasta el 31 de diciembre de 2025: se aplicaba el criterio de lo devengado.
• Desde el 1 de enero de 2026: las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben.

Este cambio modifica la forma en que se determinan los pagos a cuenta mensuales y debe considerarse al momento de declarar los alquileres recibidos durante 2026.

¿Qué debes tener en cuenta si alquilas un inmueble o un bien?

Antes de declarar, revisa:

• Cuánto realmente percibiste durante el período.
• El contrato de arrendamiento o subarrendamiento.
• Los conceptos adicionales cobrados al inquilino.
• Si existen mejoras no reembolsables.
• Si se trata de una cesión gratuita o a precio no determinado.
• La posible aplicación de renta presunta o renta ficta.
• El cumplimiento de los plazos de declaración y pago.
• La emisión y conservación del Formulario 1683.

La renta de primera categoría no se limita a multiplicar el alquiler por 5 % en todos los casos. Existen reglas especiales que pueden modificar la determinación de la renta y obligaciones adicionales.

En 2026, conocer la diferencia entre renta percibida, renta presunta y renta ficta es más importante que nunca. Una correcta declaración permite cumplir con SUNAT y evitar contingencias tributarias por omisiones o cálculos incorrectos.

Escrito por Grupo Verona